경매와 공매 기본적인 설명과 장단점.
몇가지 내가 알고있는 사실과 좀 다르게 쓰여진 부분이 있어, 부분부분 수정함.
1. 경매란?
경매는 법원이 진행하는 강제 매각 절차입니다. 주로 채무자가 빚을 갚지 못했을 때 채권자의 신청으로 법원이 부동산이나 동산을 경매에 부치게 됩니다.
✅ 장점
- 시세보다 저렴하게 구매 가능: 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있음.
- 입찰 기회가 많음: 다양한 경매 물건이 꾸준히 시장에 나옴.
- 법원이 절차를 진행하여 신뢰도 높음
❌ 단점
- 권리 분석 필요: 근저당권, 유치권, 임차인의 권리 등을 꼼꼼히 확인해야 함.
- 잔금 납부 기간 짧음: 낙찰 후 빠른 시일 내에 잔금을 지급해야 함.
- 명도 문제 발생 가능: 점유자가 퇴거하지 않는 경우 강제 집행이 필요할 수 있음.
2. 공매란?
공매는 국가기관이나 공공기관(한국자산관리공사, 국세청 등)이 체납자 등의 재산을 매각하는 절차입니다. 법원이 아닌 행정기관이 진행하는 것이 경매와의 가장 큰 차이점입니다.
✅ 장점
- 경매보다 경쟁이 적음: 상대적으로 입찰자가 적어 저렴한 가격에 낙찰될 가능성이 높음.
- 잔금 납부 기간이 여유로움: 일부 공매는 분할 납부도 가능.
- 명도 문제가 적음: (직원숙소로 사용하다가 나온 물건들 한정) 점유자가 없는 경우, 인도 과정이 수월함.
- 전자입찰방식 : 물건지 관할 법원에 갈 것 없이, 온라인으로 가능.
❌ 단점
- 권리 분석 필수: 등기부 등본 외에도 공매특별매각 조건 등을 확인해야 함.
- 입찰 방법이 다양함: 온비드(공매 시스템)를 통한 전자입찰 방식이 익숙하지 않을 수 있음.
- 정보 부족 가능성: 법원 경매에 비해 물건 정보가 제한적일 수 있음.
- 임차인 정보 : 상대적으로 임차인에 대한 정보가 부족하다.
- 명도 문제 : 경매에서는 강제집행(6개월 소요)이 있지만, 공매의 명도는 전적으로 낙찰자의 몫으로 경매처럼 도움을 받기가 힘들다. (1년정도 소요)
3. 경매 vs. 공매 비교 정리
구분 경매 공매
| 진행 기관 | 법원 | 공공기관 (캠코, 국세청 등) |
| 주된 목적 | 채권자의 채권 회수 | 국가 재정 확보, 체납 재산 매각 |
| 입찰 방식 | 법원 방문 | 온비드(온라인 공매 시스템) |
| 명도 위험 | 강제집행(6개월)으로 법원으로 도움받기 수월함. | 낙찰자가 전적으로 명도해야함.(길면1년소요) |
| 가격 경쟁 | 다소 높음 | 상대적으로 낮음 |
| 납부 조건 | 일시불 납부 | 일부 공매는 분할 납부 가능 |
두 가지 모두 리스크가 존재하므로 철저한 사전 조사와 공부가 필수적입니다.
경매와 공매를 활용하면 일반적인 매매보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있지만, 전문가의 도움을 받거나 충분한 학습 후 도전하는 것이 중요합니다.